ნასყიდობის ნიღაბქვეშ

დავით კლდიაშვილი

სესხები და მათი რეგულაცია ბოლო დღეების აქტუალური თემაა. პირადად მე გონივრულ რეგულირებას ვუჭერ მხარს.

ამის არგუმენტად შემიძლია მოვიყვანო ინფორმაციის ასიმეტრიულობის საკითხი, ქცევითი ეკონომიკის მიგნებები ან ისეთი რეგულაციები, რომლებიც კონკურენციას უწყობს ხელს, მაგალითად, ეფექტური საპროცენტო განაკვეთის საჯაროობა ან შეცვლის ხარჯების (switching costs) რეგულირება.

რა თქმა უნდა, ნეგატიური ასპექტი რეგულირებასაც აქვს, რაც პირველ რიგში იმაში გამოიხატება, რომ სესხზე ხელმისაწვდომობა მცირდება და მოხმარებელს ალტერნატიული, კანონის გვერდის ავლით უწევს სესხების აღება. უფრო ბალანსირებული მიდგომაა საჭირო, სადღაც შუა „რა სახელმწიფოს საქმეასა’’ და „ბინა არ უნდა გაიყიდოს’’ შორის.

წინამდებარე მიმოხილვაში მოკლედ მინდა, შევეხო არსებულ რეგულაციებს და იმ გზებს, რომლებსაც ბაზარი რეგულაციის თავიდან ასაცილებლად იყენებს. 

საფინანსო სექტორში მომხმარებლებზე ზრუნვა 2011 წელს დაიწყო საქართველოს ეროვნული ბანკის ნორმატიული აქტით, რომელიც სხვადასხვა მოთხოვნას უწესებს სესხის გამცემ ორგანიზაციებს. აღნიშნული აქტი დღესაც ძალაშია უფრო სრული სახით და ძირითადად ინფორმაციის გამჭვირვალობასა და ზოგადად მომხმარებლების ინფორმირებულობას არეგულირებს. შემდეგი ეტაპი 2016 წელს სამოქალაქო კოდექსში ცვლილებებით დაიწყო და 2018 – 2019 წელს ორი მნიშვნელოვანი აქტით დასრულდა: კვლავ სამოქალაქო კოდექსში ცვლილებები და ეროვნული ბანკის მიერ მიღებული ფიზიკური პირების დაკრედიტების წესი.

სამოქალაქო კოდექსმა: დაადგინა ზედა ზღვარი, რომლის ფარგლებშიც სესხი მხოლოდ ლარში უნდა გაიცეს, ასევე ზღვარი დაუდგინდა საპროცენტო განაკვეთს, ჯარიმას. აიკრძალა ფიზიკურ პირებს შორის სასესხო ურთიერთობა, თუ სესხის უზრუნველყოფის საგანი უძრავი ნივთია (1). ყველა პირი, რომელიც სხვა პირზე 20-ზე მეტი ოდენობით სესხს გასცემდა, სავალდებულო წესით დაექვემდებარა ეროვნულ ბანკში რეგისტრაციასა და რეგულირებას. მივიღეთ სურათი, რომ იპოთეკური სესხი შეიძლება გასცეს  მხოლოდ ბანკმა, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციამ და სესხის გამცემმა სუბიექტმა.  თავის მხრივ საქართველოს ეროვნული ბანკის ნორმატიული აქტით, ზემოაღნიშნულ ორგანიზაციებს დაევალათ პასუხისმგებელიანი დაკრედიტება, და ძირითად შემთხვევაში იპოთეკური სესხი მხოლოდ მაშინ გაიცემა, თუ მსესხებლის შემოსავლები, ანუ გადახდისუნარიანობა დასტურდება.  

ანუ სახელმწიფო ზრუნავდა, რომ გონივრული პირობებით სესხი აეღო გადახდისუნარიან პირს, რითაც მცირდებოდა ვერგადახდის და შესაბამისად „ბინის დაკარგვის“/„გამოსახლების“ რისკიც,  რაც ნამდვილად მტკივნეული სოციალური მოვლენაა. 

არაფერი არ არის სრულად კარგი ან ცუდი. რეგულაციებმა პირველ რიგში გამოიწვია ის, რომ ზოგ მოქალაქეს შეეზღუდა წვდომა სესხზე. ცალსახა იყო, რომ ისინი გამოსავლის ძიებას დაიწყებდნენ. ასევე გამოსავლის ძიებაში იყო პირი, რომელსაც გასესხება აეკრძალა უძრავი ქონების უზრუნველყოფით.

პირველ რიგში ჩემი ყურადღება მიიქცია, ფიზიკური პირების სარეკლამო განცხადებებმა სესხების გაცემის შესახებ. როცა უფრო დეტალურად გამოვიკვლიე, აღმოჩნდა, რომ გამსესხებელი მსესხებელთან აფორმებდა არა სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებას (რაც ისედაც კანონით იყო აკრძალული), არამედ ხელშეკრულებას გამოსყიდვის უფლებით. ინფორმაციაც გამოვითხოვე და აღმოჩნდა, რომ რეგულაციების შემდეგ მკვეთრად გაიზარდა ნასყიდობის ხელშეკრულებები გამოსყიდვის უფლებით:

• 2016 წლის 01 მარტიდან 2018 წლის 01 სექტემბრამდე პერიოდში ნოტარიულად დამოწმებულია 1465 ერთეული გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, მაშინ, როცა  2018 წლის 01 სექტემბრიდან 2021 წლის 01 მარტამდე პერიოდში დამოწმებულია 11 132 ერთეული. 

• 2016 წლის 01 მარტიდან 2018 წლის 01 სექტემბრამდე პერიოდში, საჯარო რეესტრში  ტრანზაქციით – ნასყიდობა-გამოსყიდვის უფლებით, წარმოდგენილია 2721 სარეგისტრაციო განცხადება, ხოლო  2018 წლის 01 სექტემბრიდან 2021 წლის 01 მარტამდე პერიოდში – 14 077 განცხადება.

ამ მონაცემებს ბოლო პერიოდში ასევე დაემატა სასამართლოებისათვის მიმართვიანობის გაზრდა, მოთხოვნით, რომ მხარეებს შორის გაფორმებული ხელშეკრულება – ნასყიდობა-გამოსყიდვის უფლებით, გაბათილდეს და მხარეთა შორის ურთიერთობა აღიარებულ იქნას, როგორც სესხი. შესაბამისად,  უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილებებიც არსებობს, როცა სასამართლო დაეთანხმა ნასყიდობა-გამოსყიდვის უფლებით ხელშეკრულების გაბათილებას, ვინაიდან ცალსახა იყო მხარეთა განსხვავებული ნება. 

ცალკე მდგომი ხელშეკრულება „ნასყიდობა-გამოსყიდვის უფლებით’’ აპრობირებული გარიგების სახეა, რომელიც გულისხმობს ქონების გაყიდვას იმ პირობით, რომ გარკვეული დროის შემდეგ უკანვე შეგიძლია შეიძინო. 

მიღებული და აპრობირებულია, მაგრამ ამ შემთხვევაში იგი გამოყენებულია რეგულაციებზე გვერდის ავლის მიზნით. უხეშად რომ ვთქვათ, სქემა ასეთია, დავუშვათ გსურთ 1000 (2) ლარი სესხი, რომელიც პროცენტთან ერთად, ჯამში 1500 ლარი უნდა დააბრუნოთ ერთ წელიწადში.  ფორმდება ხელშეკრულება, რომ თითქოს თქვენ ბინა გაყიდეთ (გადაუფორმეთ კრედიტორს) 1500 ლარად,  და ერთ წელიწადში უკან შეგიძლიათ შეიძინოთ ასევე 1500 ლარად, რეალურად კი კრედიტორისგან 1000 ლარს იღებთ. ამ სქემის სხვა ვარიაციებიც არსებობს, მაგალითად, 1500 ლარის პერიოდულად გადახდა ა.შ.  თუ თანხას ვერ გადაიხდით (უკან არ „შეიძენთ“) ბინა კრედიტორს რჩება. აღსანიშნავია, რომ ასეთი ტიპის სესხებზე საპროცენტო განაკვეთი საბაზროზე გაცილებით მაღალია.  

ეს გარიგება ორივე მხარისთვის სარისკოა, მსესხებელი ნაცვლად იპოთეკისა პირდაპირ „უფორმებს’’ ბინას კრედიტორს, რომელი ბინის ღირებულებაც ხშირად მნიშვნელოვნად აღემატება სესხის თანხას, ხოლო კრედიტი რისკის ქვეშ დადგება, თუ მსესხებელმა გარიგება გააბათილა. მინიმუმ, ის  დაკარგავს ან შეუმცირდება საპროცენტო სარგებლის მიღების უფლება; მაქსიმუმ, ძირითადი თანხაც შეიძლება ვერ „ამოიღოს’’.

ამ სქემის გამჟღავნების შემდეგ ისმოდა მოსაზრებები, რომ აიკრძალოს საერთოდ ნასყიდობა-გამოსყიდვის უფლებით ხელშეკრულებების გაფორმება. ეს დაახლოებით იგივეა, სამზარეულოს დანის აკრძალვა მოვითხოვოთ, იმ საფუძვლით, რომ ერთმა ადამიანმა მეორე ამ დანით დააზიანა. 

ამ შემთხვევაში ყველაზე სწორი და ეფექტიანი გზა არის, რომ მსესხებელმა მიმართოს სასამართლოს და მოითხოვოს ხელშეკრულების ბათილად ცნობა. რის პრეცედენტებით, როგორც უკვე აღვნიშნე არის, ხოლო საოცნებო გადაწყვეტა ალბათ ის არის, რომ ყველა მოქალაქეს ჰქონდეს ისეთი შემოსავლები, რომლითაც შეძლებს კანონით დადგენილი წესით, გონივრული პირობებით, სესხის აღებას. 

შენიშვნა 1: თავდაპირველად შეზღუდვა ეხებოდა მოძრავ ნივთებსაც, მაგრამ ეს შეზღუდვა საკონსტიტუციო სასამართლოს მიერ გაუქმდა. ასევე დაშვებულია იპოთეკური სესხი თუ მისი მიზანია, სესხის გამცემის მიერ იპოთეკაში ჩადებულ უძრავ ნივთში ცხოვრება, ე.წ. „ბინის დაგირავება’’.

შენიშვნა 2: როგორც წესი, თანხები დოლარში ფიქსირდება და არა ლარში, რაც დამატებით სხვა რეგულაციას უვლის გვერდს და სავალუტო რისკს წარმოშობს.